Arsitek sebagai Penasihat Strategis: Membaca Pergub 11/2026 dari Sudut Pandang Tiyok Prasetyoadi

Jakarta, 28 Juli 2026, Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan (DCKTRP) DKI Jakarta menginisiasi rangkaian diskusi publik bertajuk Bicara Kota 2026, sebagai bagian dari sosialisasi kebijakan tata ruang kota. Pada seri ketiga yang mengangkat tema “Creative Financing untuk Jakarta Global: Optimalisasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Peningkatan KLB dalam Peraturan Gubernur Nomor 11 Tahun 2026”, Tiyok Prasetyoadi hadir sebagai narasumber mewakili Ikatan Arsitek Indonesia (IAI).

Sebagai praktisi rancang kota dan arsitektur dari Pandega Desain Weharima (PDW), Tiyok Prasetyoadi membawa perspektif yang relevan dipahami secara lebih luas: bagaimana regulasi tata ruang tidak sekadar dibaca sebagai angka-angka teknis, melainkan sebagai instrumen desain dan navigasi nilai lahan bagi masa depan kota.

Ringkasan Implikasi Kebijakan Pergub 11/2026

Empat poin utama dari pemaparan Tiyok Prasetyoadi terkait implementasi Pergub 11/2026 dan peran arsitek:

Arsitek sebagai Penasihat Regulasi: Arsitek berperan membantu pemilik lahan menavigasi Pergub 11/2026 untuk mengidentifikasi insentif yang tersedia, sekaligus menjembatani kepentingan pengembangan dengan tanggung jawab terhadap lingkungan binaan.

Konsolidasi Lahan: Penggabungan persil lahan kecil dilakukan untuk mencapai threshold insentif. Arsitek merancang masterplan mikro yang padu sekaligus menyediakan fasilitas publik bermutu.

Konektivitas Spasial Privat-Publik: Peningkatan KLB menimbulkan bangkitan pergerakan. Arsitek harus merancang ruang transisi fisik yang mulus antara area privat dan area publik (trotoar/akses transit).

Preservasi Cagar Budaya: Kebijakan ini menggabungkan skema insentif kompensasi dan disinsentif batas fisik untuk menyeimbangkan konservasi warisan sejarah dengan kalkulasi finansial.

1. Arsitek sebagai Penasihat, Bukan Hanya Perancang

Diskusi ini pada dasarnya membahas mekanisme creative financing melalui optimalisasi Koefisien Lantai Bangunan (KLB), sebagaimana diatur dalam Pergub 11/2026, sebuah instrumen kebijakan yang memungkinkan pemilik lahan meningkatkan kapasitas bangunan melalui skema insentif tertentu sebagai upaya mempercepat pembangunan infrastruktur kota.

Namun di luar mekanisme kebijakannya, pemaparan Tiyok Prasetyoadi memperlihatkan pergeseran peran arsitek: dari sekadar perancang bentuk fisik, menjadi pihak yang turut menavigasi kepentingan lahan, kota, dan publik sekaligus.

Menyeimbangkan Ambisi Komersial dan Tanggung Jawab Publik

Salah satu poin yang ditekankan Tiyok Prasetyoadi adalah posisi arsitek sebagai pihak yang memberi saran (advising) kepada pemilik lahan dalam membaca regulasi. Dalam konteks Pergub 11/2026, ini berarti membantu pemilik lahan memahami insentif apa yang tersedia dan bagaimana insentif tersebut dapat dioptimalkan untuk memaksimalkan nilai lahan (land value creation).

Peran ini menuntut lebih dari sekadar kemampuan merancang. Arsitek perlu menjembatani dua kepentingan yang tidak selalu berjalan searah: keinginan pemilik lahan untuk meningkatkan kapasitas pengembangan, dengan tanggung jawab terhadap lingkungan binaan di sekitarnya. Di titik inilah arsitek berperan sebagai penyelaras, bukan sekadar pelaksana keinginan klien.

2. Konsolidasi Lahan sebagai Instrumen, Bukan Tujuan

Tiyok Prasetyoadi juga menyinggung konsolidasi lahan sebagai salah satu instrumen strategis dalam kerangka kebijakan ini. Bagi lahan-lahan berukuran kecil yang secara individual sulit memenuhi ambang batas luasan tertentu, konsolidasi menjadi cara untuk mencapai threshold yang dibutuhkan agar dapat mengakses insentif pengembangan yang lebih besar.

Menciptakan Ruang Kota yang Terintegrasi

Dengan kata lain, konsolidasi bukan semata soal efisiensi ruang bagi pemilik lahan, melainkan juga instrumen untuk menghasilkan kualitas ruang kota yang lebih terintegrasi dan menyediakan fasilitas publik yang lebih baik dibanding jika lahan dikembangkan secara terpisah-pisah.

3. Peningkatan KLB dan Tantangan di Titik Temu Lahan Privat dan Publik

Peningkatan KLB berkorelasi langsung dengan beban infrastruktur kota, semakin besar kapasitas bangunan, semakin besar pula bangkitan lalu lintas dan pejalan kaki yang perlu diakomodasi.

Tantangan bagi arsitek bukan hanya menghitung dampak tersebut, melainkan merancang transisi yang mulus antara area privat (lahan) dan area publik (trotoar, jalan). Hal ini bertujuan agar bangkitan yang muncul tidak menjadi persoalan tersendiri, melainkan bagian yang terintegrasi dari desain itu sendiri.

Poin ini menegaskan bahwa desain konektivitas, sesuatu yang kerap dianggap sebagai detail teknis, sesungguhnya menjadi salah satu variabel penentu keberhasilan kebijakan peningkatan KLB di lapangan.

4. Cagar Budaya: Insentif sebagai Nilai Tambah, Disinsentif sebagai Rem

Bagian lain yang ditekankan Tiyok Prasetyoadi menyangkut kawasan cagar budaya. Di sini, insentif dirancang agar pemilik bangunan cagar budaya melihat pelestarian bukan sebagai kerugian finansial, melainkan sebagai peluang pengembangan melalui skema khusus.

Namun keseimbangan ini juga membutuhkan disinsentif, sebagai instrumen “rem” agar pengembangan tidak sampai mengikis esensi historis dari bangunan atau kawasan yang dilindungi. Pendekatan dua arah ini mencerminkan bahwa pelestarian cagar budaya dalam kerangka kebijakan ini tidak didekati secara normatif semata, tetapi juga secara ekonomi dan spasial.

Menempatkan Arsitek di Titik Temu Kebijakan dan Ruang

Dari keseluruhan pemaparan Tiyok Prasetyoadi, implementasi Pergub 11/2026 tidak akan berjalan hanya sebagai mekanisme administratif atau pembiayaan. Ia membutuhkan pihak yang mampu menerjemahkan regulasi menjadi keputusan desain yang bertanggung jawab.

Bagi Pandega Desain Weharima (PDW), cara pandang ini relevan dengan pengalaman kami menavigasi kompleksitas serupa dalam berbagai proyek, dari kawasan padat di jantung Jakarta hingga masterplan yang bersinggungan langsung dengan kebijakan tata ruang kota. Diskusi semacam ini menjadi pengingat bahwa peran arsitek terus berkembang, sejalan dengan semakin rumitnya persoalan yang dihadapi kota-kota besar seperti Jakarta.

Artikel ini disusun berdasarkan pemaparan Tiyok Prasetyoadi (Ikatan Arsitek Indonesia / Pandega Desain Weharima) dalam Bicara Kota 2026 #3: “Creative Financing untuk Jakarta Global melalui Pergub Nomor 11 Tahun 2026”, yang diselenggarakan oleh Dinas CKTRP Provinsi DKI Jakarta.